عندما تبحث عن مشروع علم الروم الساحل الشمالي فأنت لا تبحث عن قرية سياحية تقليدية فقط، بل عن مشروع تخطط له الديار القطرية كوجهة ساحلية متكاملة تمتد على مساحة تقارب 4,902 فدان وبواجهة مباشرة على البحر المتوسط بطول 7.2 كيلومتر.
ويقع المشروع في منطقة علم الروم شرق مدينة مرسى مطروح، داخل خليج طبيعي مميز، ويجمع في مخططه بين المناطق السكنية والفنادق والمارينا والمناطق التجارية والترفيهية وملاعب الجولف والمساحات المفتوحة والبحيرات المتصلة بالبحر.
والأهم أن رؤية المشروع لا تعتمد على المصيف الموسمي فقط؛ فالخطة المعلنة تستهدف إنشاء مدينة ساحلية متكاملة قابلة للحياة على مدار العام، وهو ما يضع علم الروم في فئة مختلفة عن كثير من القرى السياحية التقليدية على الساحل الشمالي.
علم الروم Alam Al Roum هو مشروع عمراني وسياحي متكامل تطوره شركة الديار القطرية بالشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة في منطقة علم الروم بمحافظة مطروح.
وأُعلن عن اتفاقية الشراكة في نوفمبر 2025، وتشمل تطوير مساحة تقارب 4,900 فدان بواجهة بحرية تصل إلى 7.2 كيلومتر، مع استثمارات معلنة تقارب 29.7 مليار دولار.
وتتضمن الرؤية العامة للمشروع:
مجتمعات سكنية راقية.
فنادق ومنتجعات سياحية.
مناطق تجارية.
مناطق ترفيهية.
مارينا لليخوت.
ملاعب جولف.
بحيرات مفتوحة على البحر.
مناطق أعمال وخدمات.
مدارس وجامعات ومرافق صحية وخدمية.
مساحات مفتوحة وممرات للمشاة والدراجات.
وجهة ساحلية تستهدف العمل والحياة على مدار العام.
المشروع من تطوير شركة الديار القطرية للاستثمار العقاري Qatari Diar، وهي شركة عقارية قطرية مرتبطة بجهاز قطر للاستثمار.
وتوضح الديار القطرية أن مشروع علم الروم يمتد على مساحة 20.58 مليون متر مربع تقريبًا، بما يعادل نحو 4,900 فدان، ويُعد من أكبر مشروعاتها في مصر من حيث المساحة وقيمة الاستثمار.
كما تشير البيانات الرسمية إلى أن المشروع جزء من توجه لتطوير منطقة الساحل الشمالي وتحويلها إلى وجهات عمرانية وسياحية أكثر تكاملًا، وليس مجرد منتجعات موسمية.
يقع Alam Al Roum North Coast شرق مدينة مرسى مطروح على ساحل البحر المتوسط، داخل منطقة طبيعية تتميز بوجود خليج طبيعي.
ويُعد الموقع من أبرز عناصر المشروع، لأنه يجمع بين القرب من مدينة مرسى مطروح ومطارها وبين الخصوصية التي يوفرها الموقع الساحلي.
وتشير الديار القطرية إلى أن مطار مرسى مطروح الدولي يقع على مسافة تقارب 6 كيلومترات من المشروع، وتقدر زمن الوصول إليه بنحو 15 دقيقة.
| المكان | المسافة التقريبية |
|---|---|
| مطار مرسى مطروح الدولي | حوالي 6 كم |
| مدينة مرسى مطروح | حوالي 12–14 كم بحسب نقطة القياس |
| رأس الحكمة | حوالي 50 كم |
| الطريق الساحلي الدولي | اتصال مباشر بالمنطقة |
وتختلف المسافات المنشورة بحسب نقطة القياس وطريق الوصول، لذلك يُفضل الاعتماد على الموقع الفعلي للوحدة عند المقارنة بين الوحدات.
الميزة الأساسية ليست مجرد وجود المشروع على البحر، وإنما طبيعة الموقع نفسه.
فالمشروع مقام حول خليج طبيعي، ويضم واجهة بحرية بطول 7.2 كم، بينما يضيف المخطط شبكة من البحيرات المفتوحة على البحر والممرات المائية إلى داخل المناطق السكنية.
وتذكر الرؤية الرسمية للمشروع وجود نحو 22 كيلومترًا من واجهات البحيرات المفتوحة على البحر، بالإضافة إلى الواجهة المتوسطية الرئيسية.
وهذا التصميم يجعل المياه جزءًا أساسيًا من تجربة المشروع، بدل أن تكون الشواطئ عنصرًا منفصلًا عن المناطق السكنية.
يمتد المخطط العام على مساحة تقارب:
4,902 فدان
أي ما يعادل حوالي:
20.58 مليون متر مربع.
وتبلغ الواجهة البحرية نحو:
7.2 كيلومتر.
كما يتضمن المخطط مساحات كبيرة للمياه والمساحات المفتوحة والممرات والحدائق، بينما تبلغ نسبة التغطية البنائية المخططة نحو 15% وفق المخطط المنشور من الجهات المرتبطة بالمشروع.
وهذا الحجم يفسر لماذا يتم التعامل مع علم الروم باعتباره مدينة ساحلية متكاملة وليس مجرد كمبوند مصيفي محدود.
تم تصميم المخطط العام للمشروع بواسطة شركة Skidmore, Owings & Merrill – SOM، وهي شركة عالمية متخصصة في العمارة والتخطيط الحضري.
ويعتمد المخطط على ربط المناطق السكنية والبحر واللاجونات والمارينا ومناطق الخدمات من خلال شبكة متكاملة من المحاور والممرات والمساحات المفتوحة.
واجهة بحرية بطول 7.2 كم.
لاجونات مفتوحة على البحر.
مارينا لليخوت.
مناطق سكنية متنوعة.
فنادق ومنتجعات.
مناطق تجارية.
مناطق ترفيهية.
ملعب جولف Championship Golf Course من 18 حفرة.
مناطق فروسية.
مناطق أعمال.
مراكز فعاليات ومعارض.
مسارات وممرات للمشاة.
مساحات خضراء ومفتوحة.
خدمات صحية وتعليمية.
بنية تحتية متكاملة.
من أهم عناصر التصميم في Alam Al Roum وجود لاجون مفتوح على البحر، وليس مجرد بحيرات صناعية مغلقة.
وتوضح الرؤية الرسمية أن منظومة اللاجون تمتد بحوالي 22 كيلومترًا من واجهات المياه والممشى، مع مساحة مياه متصلة بالبحر تصل إلى نحو 1.1 مليون متر مربع في المخطط المعلن.
وهذا يخلق مناطق سكنية تتمحور حول المياه، ويوفر واجهات إضافية للمشي والأنشطة البحرية والمناطق الترفيهية.
المارينا واحدة من العناصر الرئيسية في المخطط.
وتشير البيانات الرسمية إلى وجود مارينا دولية ومراسي محلية ضمن التطوير، بينما يوضح مخطط SOM وجود ميناء في منطقة وسط المدينة بطاقة مخططة تصل إلى 490 مرسى في إحدى بيانات المخطط المنشورة.
كما تشير البيانات الحكومية إلى أن المشروع يتضمن مارينا دولية لليخوت بالإضافة إلى مراسٍ محلية للأنشطة البحرية.
يتضمن المخطط العام ملعب جولف Championship Golf Course مكونًا من 18 حفرة، ليكون جزءًا من تجربة الحياة والترفيه داخل المدينة الساحلية.
وجود ملعب جولف ضمن مخطط مدينة بهذا الحجم يضيف منتجًا ترفيهيًا مختلفًا عن الاستخدام التقليدي للمصيف، ويزيد من تنوع الأنشطة المستهدفة داخل المشروع.
يضم المشروع مجموعة متنوعة من المنتجات العقارية، تختلف بحسب المرحلة والموقع.
ومن أبرز أنواع الوحدات المتداولة في الطروحات:
تبدأ بعض الطروحات من مساحة 125 مترًا مربعًا، وتوجد وحدات أكبر وفق نوع التصميم والموقع.
وحدات بمساحات أكبر وتصميمات تناسب العائلات التي تبحث عن مساحة وخصوصية أكبر.
يقدم المشروع وحدات تاون هاوس ضمن المناطق السكنية المطلة على البحيرات والمناطق المفتوحة بحسب الطرح.
تشمل فيلات بإطلالات على اللاجون وأخرى ذات إطلالات بحرية مباشرة، وتصل المساحات في بعض الفئات إلى أكثر من 600 متر مربع.
وفق البيانات المنشورة على صفحة المشروع وقواعد بيانات السوق، تشمل المساحات:
| نوع الوحدة | المساحات |
|---|---|
| الشاليهات | من 125 م² تقريبًا |
| Lagoon Villas | من 204 م² إلى 331 م² تقريبًا |
| Sea View Villas | من 307 م² إلى 601 م² تقريبًا |
وتختلف المساحات النهائية والتقسيمات حسب المرحلة ونوع الوحدة والطابق والإطلالة.
تبدأ الأسعار المتداولة حاليًا لبعض وحدات علم الروم الساحل الشمالي من حوالي:
ويظهر هذا السعر في عدد من عروض السوق لشاليهات بمساحة 125 مترًا مربعًا.
لكن يجب الانتباه إلى أن 15.6 مليون جنيه ليس سعر جميع وحدات علم الروم؛ فالسعر يتغير حسب المساحة، نوع الوحدة، موقعها، الإطلالة، المرحلة، التشطيب، وخطة السداد.
كما تشير مصادر سوقية حديثة إلى أسعار بداية مختلفة لفئات أكبر، منها التاون هاوس والفيلات ووحدات الإطلالة البحرية.
| الوحدة | السعر المتداول |
|---|---|
| شاليه 125 م² | من 15.6 مليون جنيه |
| بعض وحدات التوين شاليه | من نحو 17.15 مليون جنيه |
| تاون هاوس | من نحو 24.3 مليون جنيه |
| بعض الفيلات | من نحو 35.9 مليون جنيه |
| وحدات Sealine Estates | من نحو 48 مليون جنيه |
| بعض الفيلات المميزة جدًا | قد تتجاوز 200 مليون جنيه |
هذه أرقام استرشادية من عروض وبيانات السوق في أغسطس 2026 وليست قائمة موحدة لكل الوحدات.
توجد في السوق خلال أغسطس 2026 أسعار متداولة تبدأ من حوالي 88,000 جنيه للمتر لبعض الفئات، لكن سعر المتر الفعلي يختلف بشكل كبير حسب الوحدة والإطلالة والمرحلة.
لذلك لا يُنصح بتقييم الوحدة اعتمادًا على سعر المتر وحده؛ فالوحدة ذات الإطلالة البحرية أو موقع مميز داخل المخطط قد تختلف قيمتها بصورة كبيرة عن وحدة أخرى بنفس المساحة.
تظهر حاليًا عدة صيغ تسويقية لأنظمة السداد، ويبدأ بعضها من:
مع تقسيط باقي قيمة الوحدة على:
بحسب الطرح والوحدة وشروط الحجز وقت التعاقد.
وبالتالي، لا ينبغي اعتبار أن كل وحدات علم الروم لها نفس نظام السداد؛ فالخطة قد تختلف من مرحلة لأخرى.
إذا افترضنا أن الوحدة سعرها:
15,600,000 جنيه
وكان المقدم:
5%
فإن:
15,600,000 × 5% = 780,000 جنيه
ويتبقى:
14,820,000 جنيه
قبل إضافة أي رسوم أو مصروفات أو شروط أخرى واردة في العقد.
وهذا الحساب توضيحي فقط، ويجب اعتماد جدول السداد الفعلي الصادر عند الحجز.
تشير أحدث البيانات المتداولة في السوق إلى أن تسليم المرحلة الأولى مستهدف بدءه في 2030، بينما يظل موعد التسليم النهائي مرتبطًا بالمرحلة والوحدة والعقد المبرم.
لذلك إذا كان هدفك شراء وحدة جاهزة للاستخدام الفوري، فإن علم الروم يختلف عن المشروعات التي لديها وحدات جاهزة؛ أما إذا كان هدفك التملك طويل الأجل، فيجب تقييم فترة الانتظار ضمن قرار الاستثمار.
واجهة بحرية طبيعية بطول 7.2 كيلومتر على البحر المتوسط.
شبكة لاجونات مفتوحة على البحر مصممة لتكون جزءًا من الأحياء السكنية والترفيهية.
مارينا دولية ومراسي محلية ضمن المخطط العام للمدينة.
ملعب جولف Championship مكون من 18 حفرة.
تتضمن الرؤية العامة للمشروع قطاعًا فندقيًا كبيرًا، وتذكر البيانات الحكومية قدرة سياحية تصل إلى نحو 4,500 غرفة فندقية ضمن المشروع.
مناطق تجارية ومطاعم ومقاهٍ وأنشطة ترفيهية ضمن مفهوم المدينة المتكاملة.
تتضمن الرؤية العامة مدارس وجامعات ومرافق صحية وخدمات أساسية لدعم مفهوم المدينة التي تعمل على مدار العام.
يمكن أن يكون المشروع محل اهتمام المستثمر الذي يبحث عن استثمار عقاري طويل الأجل في الساحل الشمالي، خصوصًا بسبب حجم المشروع، موقعه، وتنوع الاستخدامات المخطط لها.
لكن من المهم التفريق بين الإمكانات الاستثمارية وبين ضمان العائد.
لا يمكن تأكيد أن أي وحدة ستحقق نسبة ربح محددة أو ارتفاعًا مضمونًا في السعر مستقبلًا.
التقييم الصحيح يجب أن يعتمد على:
سعر شراء الوحدة.
سعر المتر الحقيقي مقارنة بالمشروعات المنافسة.
موقع الوحدة داخل المشروع.
الإطلالة.
مرحلة التنفيذ.
موعد التسليم.
نظام السداد.
تكاليف الصيانة والتشغيل.
قابلية إعادة البيع.
الطلب المتوقع على الإيجار بعد التشغيل.
وهذا مهم خصوصًا لأن علم الروم مشروع ضخم ما زال في مراحل التطوير، وبالتالي فإن الاستثمار فيه يرتبط بأفق زمني أطول من شراء وحدة جاهزة بالفعل.
لا توجد إجابة واحدة تصلح لكل المشترين.
علم الروم يتميز بموقعه شرق مرسى مطروح داخل خليج طبيعي، وبمخطط مدينة متكاملة تبلغ مساحتها نحو 4,900 فدان وواجهة بحرية 7.2 كم.
أما رأس الحكمة فهي منطقة استثمارية وساحلية مختلفة تضم عددًا كبيرًا من المشروعات والمطورين.
لذلك يجب إجراء المقارنة بين وحدة محددة في علم الروم ووحدة محددة في رأس الحكمة بناءً على السعر والمساحة والموقع وموعد التسليم ونظام السداد والمطور، وليس مقارنة اسم المنطقة فقط.
مشروع ضخم على مساحة تقارب 4,902 فدان.
واجهة بحرية بطول 7.2 كم.
موقع شرق مرسى مطروح.
قرب نسبي من مطار مرسى مطروح الدولي.
مخطط عام من SOM.
لاجونات مفتوحة على البحر.
مارينا لليخوت.
ملعب جولف 18 حفرة.
فنادق ومنتجعات.
مناطق تجارية وترفيهية.
خدمات تعليمية وصحية مخططة.
تنوع كبير في أنواع الوحدات.
خطط سداد طويلة في بعض الطروحات.
رؤية لتطوير وجهة ساحلية تعمل على مدار العام.
قبل دفع مقدم الحجز، اطلب بشكل واضح:
ليس فقط السعر المعلن في الإعلان.
وموقعها على الـ Master Plan.
بحر، لاجون، لاندسكيب أو إطلالة داخلية.
معرفة الـ BUA والمساحات الخارجية إن وجدت.
هل الوحدة كاملة التشطيب أم Core & Shell أم بنظام آخر؟
يجب أن يكون واضحًا في العقد.
عدد الأقساط وقيمتها وتواريخها.
والرسوم الإضافية إن وجدت.
إن كانت مطلوبة.
يجب مراجعتها قبل التعاقد وليس بعد الشراء.
لا.
السعر البالغ 15.6 مليون جنيه هو سعر بداية متداول لبعض الوحدات، وليس سعرًا موحدًا للمشروع بالكامل.
وتظهر في السوق وحدات أعلى بكثير من هذا الرقم بحسب المساحة والإطلالة والموقع ونوع الوحدة.
نعم، توجد عروض سوقية منشورة لشاليهات بمساحة 125 مترًا مربعًا عند سعر إجمالي يبلغ 15.6 مليون جنيه، لكن التوافر والسعر وشروط السداد قابلة للتغير.
السبب الرئيسي هو حجم المشروع وطبيعته.
فهو ليس مجرد مجموعة شاليهات على البحر، وإنما مخطط لمدينة ساحلية متكاملة تضم السكن والضيافة والتجارة والترفيه والرياضة والخدمات.
كما أن المشروع مدعوم بشراكة استثمارية مصرية قطرية معلنة بقيمة استثمارات إجمالية تقارب 29.7 مليار دولار، وهو رقم يجعله من أكبر مشروعات التطوير الساحلي المعلنة في مصر.
وفي يوليو 2026 أعلنت الديار القطرية عن المخطط العام الذي أعدته SOM، ما أعطى السوق رؤية أوضح حول شكل المدينة ومكوناتها المستقبلية.
الفكرة الأساسية وراء المشروع هي بناء وجهة ساحلية متكاملة.
وهذا يعني أن القيمة المستقبلية للمشروع لا ترتبط بالشاطئ فقط، وإنما بمنظومة كاملة تشمل:
السكن + الفنادق + المارينا + اللاجون + الجولف + التجارة + الترفيه + الخدمات + المساحات المفتوحة.
وهو ما يتماشى مع التوجه الحكومي لتحويل مدن الساحل الشمالي من وجهات موسمية إلى مجتمعات عمرانية وسياحية أكثر تكاملًا.
إذا كنت تبحث عن شاليه أو فيلا في الساحل الشمالي وتريد مشروعًا ضخمًا يمتلك واجهة بحرية قوية ومخططًا متكاملًا ومجموعة كبيرة من الخدمات المستقبلية، فإن علم الروم Alam Al Roum يستحق أن يكون ضمن قائمة المقارنة.
أبرز نقاط القوة هي:
الموقع + حجم المشروع + 7.2 كم واجهة بحرية + اللاجون المفتوح + المارينا + الجولف + المخطط العالمي + تنوع الوحدات.
أما أهم نقطة يجب الانتباه إليها فهي أن المشروع ما زال في مرحلة التطوير، وبالتالي يجب دراسة الوحدة نفسها وليس المشروع فقط، ومراجعة السعر النهائي وخطة السداد وموعد التسليم والموقع داخل الـ Master Plan قبل اتخاذ القرار.
إذا كنت تبحث عن:
شاليه للبيع في علم الروم
فيلات للبيع في علم الروم
وحدة على اللاجون في علم الروم
فيلا Sea View في علم الروم
وحدة من الديار القطرية في الساحل الشمالي
فالأفضل أن تحصل أولًا على قائمة الوحدات المتاحة حاليًا وتقارن بين السعر والمساحة والإطلالة ونظام السداد قبل اختيار الوحدة.
اطلب أحدث الأسعار والمساحات المتاحة وخطة السداد المناسبة لميزانيتك الآن.
اسم المشروع هو علم الروم، وبالإنجليزية Alam Al Roum.
المشروع تطوره شركة الديار القطرية Qatari Diar بالشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
يقع في منطقة علم الروم شرق مدينة مرسى مطروح على ساحل البحر المتوسط.
يمتد المشروع على حوالي 4,902 فدان، بما يعادل نحو 20.58 مليون متر مربع.
تبلغ الواجهة البحرية حوالي 7.2 كيلومتر على البحر المتوسط.
تظهر أسعار سوقية تبدأ من حوالي 15.6 مليون جنيه لبعض الشاليهات، مع اختلاف السعر حسب الوحدة والمرحلة والإطلالة.
تظهر عروض تسويقية بمقدم يبدأ من 5%، لكن يجب تأكيد النظام الخاص بالوحدة وقت الحجز.
توجد عروض بخطط سداد تمتد إلى 8 أو 10 سنوات بحسب الطرح والوحدة.
تشمل الطروحات الشاليهات والتاون هاوس والتوين شاليه والفيلات، مع اختلاف المساحات والمواقع والإطلالات.
نعم، يتضمن المخطط لاجونًا مفتوحًا على البحر ومنظومة واجهات مائية وممرات تمتد لنحو 22 كيلومترًا وفق الرؤية المنشورة للمشروع.
نعم، يتضمن المخطط ملعب جولف Championship من 18 حفرة.
نعم، يتضمن المشروع مارينا دولية ومراسي محلية ضمن المخطط العام.
تشير البيانات المنشورة في السوق إلى استهداف بدء تسليم المرحلة الأولى في 2030، ويجب مراجعة موعد التسليم المحدد في عقد الوحدة.
يمكن أن يكون مناسبًا للمستثمر طويل الأجل، لكن لا يوجد ضمان لعائد أو ارتفاع سعر محدد. يجب تقييم الوحدة بناءً على سعر الشراء والموقع ومدة السداد وموعد التسليم والسيولة المتوقعة.
لا يمكن تحديد ذلك بشكل مطلق؛ المقارنة الصحيحة تكون بين وحدات محددة من حيث السعر والموقع والإطلالة والتسليم والمطور ونظام السداد.
